İzmir'in Menemen ilçesindeki bir apartmanda yapılan çatı yenileme çalışmaları, bina yöneticileri tarafından dışarıdan bir firmayla anlaşma yapılarak hayata geçirildi. Ancak bazı kat malikleri bu yenileme çalışmalarına onay vermediklerini belirterek yapılan harcamalara katılmak istemedi.
Yönetim, buna rağmen tüm maliklerden ödeme talep etti. Ödeme yapmayı reddeden maliklere karşı icra takibi başlatılınca konu yargıya taşındı.
İlk karar yerel mahkemeden
Yerel mahkeme, apartman yönetimini haklı bularak, çatı yenileme işinin ortak ihtiyaç kapsamında olduğuna ve itiraz eden maliklerin de ödeme yükümlülüğü bulunduğuna hükmetti.
Yargıtay kararıyla süreç tersine döndü
Kararın temyiz edilmesi üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu. Yargıtay, çatı yenileme gibi ortak alanlara ilişkin masrafların tüm kat maliklerinin açık onayı olmadan tahsil edilemeyeceğine hükmetti. Bu nedenle, icra takibine uğrayan maliklerin ödeme yükümlülüğü bulunmadığı belirtildi
Oybirliği vurgusu
Kararda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddelerine atıfta bulunularak, ortak alanlarda yapılacak kapsamlı tadilatların oybirliği ile kararlaştırılması gerektiği vurgulandı. Çatı gibi binanın mimari yapısını etkileyen alanlardaki değişikliklerin tüm maliklerin rızasıyla yapılması gerektiği ifade edildi.
Yargıtay ayrıca, belediyeden onay alınmadan yapılan değişikliklerin işin niteliğini değiştireceğini ve bu durumda da oybirliği şartının aranmasının zorunlu olduğunu belirtti.
Söz konusu karar, apartman yönetimlerinde sıkça karşılaşılan “onayım olmadan iş yapıldı, neden ödeme yapayım” tartışmalarına açıklık getiriyor. Bu kapsamda, apartman yönetimlerinin, ortak alanda yapılacak büyük tadilatlar için tüm maliklerin yazılı onayını almadan işlem başlatamayacağı vurgulanıyor. Aksi takdirde, yapılan harcamalar yalnızca onay veren maliklerden tahsil edilebilecek.